Hỏi đáp

  • Hỏi: Có bắt buộc phải xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá không?
  • Trả lời: Theo quy định của pháp luật, việc xử lý tài sản thế chấp không bắt buộc phải qua phương thức đấu giá. Bán đấu giá được sử dụng nếu các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ và khi phải xử lý tài sản này, các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản[1]. Nghĩa là, cứ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì bán đấu giá là phương thức bắt buộc. Thực tế, có những trường hợp các bên đã thỏa thuận được phương thức xử lý tài sản nhưng vẫn không thể tự bán trực tiếp, mà phải thông qua đấu giá, ví dụ như tài sản thế chấp bị hao hụt, mất mát, giảm giá trị… dẫn tới giá trị thu được từ việc xử lý tài sản ít hơn so với khoản nợ có bảo đảm. Trong trường hợp này, cần phải xử lý tài sản thế chấp bằng đấu giá để đảm bảo tính khách quan thông qua việc có một đơn vị độc lập thứ ba xác định lại giá trị tài sản, giá trị khởi điểm của tài sản, có đơn vị có chức năng tổ chức việc đấu giá công khai và rộng rãi… Như vậy, mặc dù luật không quy định bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm thông qua phương thức đấu giá nhưng với trường hợp các bên không tự thỏa thuận được hoặc khi giá trị thu được từ việc bán trực tiếp tài sản thế chấp dự kiến ít hơn so với khoản nợ, thì ngân hàng sẽ thực hiện xử lý tài sản qua đấu giá để đảm bảo an toàn pháp lý cho chính các cán bộ, nhân viên ngân hàng.

  • Hỏi: Khi xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá có bắt buộc phải được sự đồng ý của chủ tài sản không?

  • Trả lời: Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, thường các ngân hàng bao giờ cũng xây dựng điều khoản bên có tài sản (bên thế chấp) ủy quyền cho ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Vậy thực tế, khi cần phải xử lý tài sản bảo đảm, thì ngân hàng có thể vận dụng quy định ủy quyền này để thực hiện bán tài sản qua đấu giá được không?
    Việc ngân hàng quy định như trên chỉ giúp ngân hàng yên tâm về mặt tâm lý, mà không có tính khả thi trên thực tế. Bởi vì, mặc dù hợp đồng quy định, bên có nghĩa vụ đã đồng ý “ủy quyền toàn phần, không hủy ngang”, nhưng theo Bộ luật Dân sự năm 2005[2], bên có nghĩa vụ có thể thay đổi bất kỳ khi nào, trừ khi nội dung ủy quyền được tách riêng ra thành một hợp đồng ủy quyền có công chứng[3].
    Như vậy, với trường hợp xử lý tài sản thông qua đấu giá khi chưa có, không có bản án, quyết định của Tòa án, thì ngân hàng chỉ có thể thực hiện được khi có sự đồng ý, phối hợp của bên có nghĩa vụ, bên có tài sản thế chấp. Sự đồng ý này phải được thể hiện nhất quán trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản. Nếu chủ tài sản ban đầu đồng ý, sau đó không đồng ý hoặc có đồng ý nhưng không đồng ý về mọi vấn đề, thì ngân hàng vẫn không xử lý được tài sản, khi đó được coi là có tranh chấp và ngân hàng phải khởi kiện để có bản án, quyết định của Tòa án, sau đó đề nghị cơ quan thi hành án xử lý tài sản thế chấp.
  • Hỏi: Tôi muốn hỏi việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được pháp luật quy định như nào và cần làm các thủ tục gì để tránh rủi ro sau này?

  • Trả lời: Hiện nay, việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng luôn luôn có những sự rủi ro (như trường hợp tài sản bị xử lý do vi phạm nghĩa vụ bảo đảm thì bên chủ nhà rõ ràng sẽ không thể thực hiện được giao kết hợp đồng mua bán đó với bạn). Tuy nhiên, để tránh những rủi ro không đáng có, pháp luật cũng quy định nhất định về vấn đề này.

    Thứ nhất, việc bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng

    Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp thì trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

    Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

    Như vậy, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, giữa gia đình bạn và bên bán ngôi nhà sẽ được thực hiện việc mua bán này.

    Thứ hai, các thủ tục cần làm liên quan đến mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng

    Có hai trường hợp nếu bạn thực hiện thủ tục mua bán nhà khi nhà đang thế chấp.

    Trường hợp thứ nhất: Bên vay thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp.

    Trong trường hợp này, để tránh những rủi ro không đáng có gia đình bạn có thể lựa chọn cách ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

    Theo đó, gia đình bạn sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ ngôi nhà sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn.

    Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng.

    Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là ngôi nhà với một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đó. Sau khi có sổ đỏ, chủ nhà và bạn sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.

    Trường hợp thứ hai:

    Gia đình bạn và người chủ ngôi nhà cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.

    Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp căn nhà và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên mua.

    Sau đó, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.

    Nếu hồ sơ hoàn thiện, đúng và đầy đủ, trong khoảng thời hạn tối đa 30 ngày, bạn có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.

  • Hỏi: Vợ chồng tôi dự định mua căn nhà có diện tích 35 m2 nhưng sổ đỏ chủ cũ đang thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này, thủ tục giải quyết thế nào? Tôi có được đứng tên sổ đỏ khi chuyển nhượng?

  • Trả lời: Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Như vậy, về nguyên tắc bạn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.

    Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

    a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành “tay ba”, nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

    Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa....

    b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường

    Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm,/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

    Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và sổ đỏ của ngôi nhà sẽ chuyển nhượng;

    Công việc tiếp theo là nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên.

    Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính (khoảng trong thời hạn một tháng bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất).
    Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình

  • Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

  • Hỏi: Nhà tôi đang thế chấp ngân hàng, hiện có người hỏi mua thì quyền bán thuộc về ai? Thủ tục thế nào?

  • Trả lời: Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005, bên thế chấp quyền sử dụng đất được "chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

    Như vậy, bạn được phép bán nhà đang thế chấp nếu thỏa thuận được với ngân hàng và được đồng ý. Việc mua bán nhà trong trường hợp này hoàn toàn là do thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật. Bạn cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.

    Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bạn. Bạn và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.

    Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định tại khoản 6 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 19 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/ 01/2015 của Bộ tài nguyên và Môi trường. Cụ thể:

    Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Bước 2: Một trong hai bên tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất

    Thành phần hồ sơ gồm có:

    - Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

    - Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.

    - Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

    - Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.

    Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất

    Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
    Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

  • Hỏi: Quy trình bán đấu giá nhà thế chấp ngân hàng?

  • Trả lời: Do đã thế chấp tài sản để vay tiền và đồng ý cho ngân hàng bán đấu giá nên giờ bạn chưa trả được nợ, ngân hàng có toàn quyền quyết định dù bạn phản đối.

    Ngôi nhà của vợ chồng bạn là tài sản thế chấp trong giao dịch với ngân hàng. Khi không trả được tiền vay, theo quy định về thế chấp tài sản, tài sản của bạn sẽ được xử lý để trả khoản nợ.

    Khoản 6 Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định về người có tài sản bán đấu giá gồm: chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.

    Điều 10 Thông tư 23/2010/TT-BTP quy định người có tài sản bán đấu giá bao gồm:

    1. Chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản;

    2. Người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá là cơ quan quyết định tịch thu sung quỹ nhà nước đối với tang vật, phương tiện vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật;

    3. Cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý sử dụng hoặc chủ trì xử lý tài sản nhà nước;

    4. Ngân hàng, tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm;

    5. Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự, cá nhân, tổ chức khác có thẩm quyền xử lý tài sản của người khác thông qua bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật;

    Trường hợp của bạn, do đã đem tài sản thế chấp để vay tiền và đồng ý cho ngân hàng bán đấu giá tài sản. Do vậy, ngân hàng chính là “người có tài sản bán đấu giá”.

    Theo quy định tại khoản 2 điều 37 Nghị định 17/2010/NĐ-CP, khi đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá tài sản mà chỉ có một người đăng ký mua tài sản bán đấu giá hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người trả giá bằng giá khởi điểm thì tài sản được bán cho người đó, nếu người có tài sản bán đấu giá đồng ý. Việc bán tài sản được tiến hành sau khi thực hiện việc niêm yết, thông báo công khai, trưng bày tài sản và không có khiếu nại liên quan đến trình tự, thủ tục cho đến khi quyết định bán tài sản.

    Như vậy, việc bán hay không sẽ phụ thuộc vào ý chí của “người có tài sản đấu giá”, ở đây là ngân hàng. Do đó sự phản đối của bạn không có giá trị mà chỉ ngân hàng mới có quyền quyết định bán hay không.

    Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, Hà Nội

  • Hỏi: Mình đang định mua một ngôi nhà, nhưng có điều là sổ hồng của ngôi nhà này đang thế chấp ở ngân hàng. Cho hỏi về thủ tục mua bán cho chặt chẽ với nhé. Thêm nữa là không biết có cách nào là điều tra xem có đúng sổ hồng đang ở ngân hàng hay lại ở một nơi khác không?

  • Trả lời: Mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp tại Ngân Hàng là chuyện bình thường, nhưng những thủ tục cần làm là phải chặt chẽ.

    Có thể theo các bước như sau:

    Bước 1: Tìm hiểu chủ nhà đích thức có phải ở đó không, có phải chủ sở hữu thực sự của căn nhà đó không? bằng cách xem họ khẩu, CMT, sổ đỏ photô, hỏi tổ trưởng dân phố, hàng xóm...

    Bước 2: Xem kỹ hợp đồng thế chấp tài sản của chủ nhà với ngân hàng.

    Bước 3: Cùng chủ nhà đến ngân hàng nơi thế chấp gặp phòng tín dụng nơi thế chấp hỏi trực tiếp về việc thế chấp, có vướng mắc, giải chấp, mượn sổ không? Có quá hạn ngân hàng  không, có đang bị làm thủ tục phát mãi tài sản không?

    Lưu ý thêm: Khoản nợ thế chấp tại ngân hàng có phải là duy nhất của chủ nhà hay không? Nếu không có vướng mắc gì thì bắt đầu việc mua bán bằng cách đặt cọc ( ít thôi), hợp đồng đặt cọc phải chặt chẽ, trong đó nêu rõ các điểu kiện ràng buộc giữa 2 bên.

    Chủ nhà phải viết biên nhận bằng tay sau khi nhận được số tiền đặt cọc của bạn. Sau đó hẹn với chủ nhà sẽ thanh toán tại ngân hàng để giải chấp sổ đỏ ra. ( Cả 2 bên cùng ra ngân hàng, bạn trả số tiền mà chủ nhà đã vay cho ngân hàng, có biên nhận viết tay của chủ nhà, và cũng đã được thể hiện trong hợp đồng mua bán đã được soạn và ký trước khi ra ngân hàng cho đỡ mất thời gian...).

    Thông thường thủ tục giải chấp bên ngân hàng sẽ phải làm trọn vẹn cho đến khi xóa phần ghi thế chấp ở trang 4 của sổ đỏ.

    Nếu ngân hàng không làm thì người 2 bên mua_bán cùng đến phòng đăng ký nhà đất tại các quận/ huyện tùy thuộc vào sổ đỏ_sổ hồng do nơi nào cấp ( thủ tục này làm rất nhanh, không đáng ngại). Bạn cần lưu ý những vấn đề đáng ngại là khoảng thời gian từ lúc trả tiền để xóa nợ ngân cho đến khi lập hợp đồng Mua bán - Chuyển nhượng tại phòng công chứng, thì xử lý như thế nào cho hài hòa_nhanh gọn.

    Các công đoạn từ ra ngân hàng giả chấp_phòng công chứng nên làm tróng buổi sáng là tốt nhất, chậm nhất là trong 1 ngày. Không nên để qua ngày khác.

    Chúc bạn đọc mua được căn nhà như ý.